Kündigung durch den Vermieter: Voraussetzungen, Fristen und Rechte von Mietern

Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter: Voraussetzungen und Grenzen

Ein Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nicht nach Belieben beenden. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter vor willkürlichen Kündigungen und stellt klare Anforderungen an den Kündigungsgrund, die Form und die Frist. Es gibt jedoch auch Voraussetzungen, unter denen ein Vermieter kündigen darf.

Vermieter benötigen ein berechtigtes Interesse

Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietvertrags bedarf es grundsätzlich eines berechtigten Interesses des Vermieters. Der bloße Wunsch nach einem Mieterwechsel oder einer höheren Miete genügt nicht. Das Gesetz erkennt insbesondere drei Kündigungsgründe an. Dies ist zum einen eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters oder Eigenbedarf und zum anderen die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben konkret und nachvollziehbar dargelegt werden.

Kündigung wegen Pflichtverletzungen

Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und in erheblichem Umfang, kann dies eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Typische Beispiele hierfür sind:

• wiederholte oder erhebliche Zahlungsverspätungen
• nachhaltige Störungen des Hausfriedens
• eine unerlaubte Untervermietung
• eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung
• erhebliche Beschädigungen oder Vernachlässigungen der Mietsache

Ob eine Pflichtverletzung für eine Kündigung ausreicht, hängt von ihrer Schwere, Dauer und Häufigkeit ab. Bei einem vom Mieter änderbaren Verhalten ist regelmäßig zunächst eine Abmahnung erforderlich. Darin muss der Vermieter den Verstoß benennen und den Mieter zur Unterlassung beziehungsweise zur Vertragstreue auffordern.

Eigenbedarf als Kündigungsgrund

Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Nutzungswunsch muss ernsthaft, konkret und nachvollziehbar sein. Im Kündigungsschreiben sollte deshalb stehen, welche Person einziehen soll, in welchem Verhältnis diese Person zum Vermieter steht und aus welchem Grund die Wohnung benötigt wird. Ein vorgeschobener, widersprüchlicher oder lediglich auf Vorrat erklärter Eigenbedarf ist unzulässig. Entfällt der Eigenbedarf noch vor Ablauf der Kündigungsfrist, muss der Vermieter den Mieter grundsätzlich darüber informieren. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn dem Vermieter im selben Gebäude eine vergleichbare freie Wohnung zur Verfügung steht. Je nach Einzelfall kann eine Pflicht bestehen, diese dem gekündigten Mieter anzubieten.

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung

Eine sogenannte Verwertungskündigung kommt in Betracht, wenn das bestehende Mietverhältnis eine angemessene wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks verhindert und dem Vermieter dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Die Anforderungen hierfür sind hoch. Nicht ausreichend sind beispielsweise der Wunsch, die Wohnung teurer zu vermieten, oder ein geringerer Verkaufspreis im vermieteten Zustand. Die bloße Absicht, die Wohnung in Wohnungseigentum umzuwandeln und anschließend zu verkaufen, reicht ebenfalls nicht aus, um wegen wirtschaftlicher Verwertung zu kündigen. Der Vermieter muss sein Vorhaben sowie die zu erwartenden wirtschaftlichen Nachteile konkret darlegen.

Sonderfall: selbst bewohntes Zweifamilienhaus

Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen selbst wohnt. In diesem Fall kann er das Mietverhältnis nach § 573a BGB auch ohne das sonst erforderliche berechtigte Interesse kündigen. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf diese besondere Regelung hinweisen. Außerdem verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Das Recht des Mieters, sich auf einen sozialen Härtefall zu berufen, bleibt grundsätzlich bestehen.

Wann ist eine fristlose Kündigung zulässig?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist muss für den Vermieter unzumutbar sein. Mögliche Gründe für eine fristlose Kündigung des Mieters sind insbesondere erhebliche Mietrückstände, massive und wiederholte Störungen des Hausfriedens, eine schwerwiegende Gefährdung der Wohnung oder eine gravierende unerlaubte Überlassung an Dritte. Bei Mietrückständen gelten bestimmte Schwellenwerte nach dem Gesetz. Eine fristlose Kündigung kann beispielsweise möglich sein, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Eine rechtzeitige Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam machen. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wird dadurch jedoch nicht automatisch aufgehoben.

Formelle Anforderungen an die Kündigung

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags muss schriftlich erfolgen. Eine E-Mail, ein Fax oder eine Nachricht über einen Messenger-Dienst genügen grundsätzlich nicht. Das Kündigungsschreiben sollte immer die Namen sämtlicher Vertragsparteien, eine genaue Bezeichnung der Wohnung, die eindeutige Kündigungserklärung, den Kündigungstermin, den konkreten Kündigungsgrund sowie einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters enthalten. Das Schreiben muss eigenhändig unterschrieben und an alle Mieter zugehen. Gibt es mehrere Vermieter, müssen grundsätzlich alle kündigen oder wirksam vertreten werden. Der Vermieter sollte den Zugang des Schreiben später nachweisen können.

Kündigungsfristen für Vermieter

Die gesetzliche Kündigungsfrist richtet sich nach der bisherigen Mietdauer. Diese sieht wie folgt aus:

• bis fünf Jahre Mietdauer: drei Monate
• nach fünf Jahren Mietdauer: sechs Monate
• nach acht Jahren Mietdauer: neun Monate

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat bei der Fristberechnung berücksichtigt wird. Vertragliche Regelungen dürfen die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht zum Nachteil des Mieters verkürzen. Bei der erleichterten Kündigung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus verlängert sich die jeweilige Frist um weitere drei Monate.

Widerspruch wegen sozialer Härte

Auch eine grundsätzlich wirksame Kündigung führt nicht immer zur Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter kann widersprechen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte darstellen würde. Mögliche Härtegründe sind beispielsweise das hohe Alter des Mieters in Verbindung mit Krankheit oder starker Verwurzelung, Pflegebedürftigkeit, eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch den Umzug, eine bevorstehende Geburt oder eine wichtige Prüfung sowie der fehlende angemessene Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen. Der Widerspruch muss grundsätzlich in Textform und spätestens zwei Monate vor der voraussichtlichen Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden. Anschließend sind die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abzuwägen.

Weitere Grenzen des Kündigungsrechts

Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum kann eine gesetzliche Kündigungssperrfrist gelten. Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen sind dann grundsätzlich für mindestens drei Jahre ausgeschlossen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Sperrfrist durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Auch ein vertraglicher Kündigungsausschluss oder besondere Vorschriften für bestimmte Wohnformen können einer Kündigung entgegenstehen.
Die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter ist an strenge Voraussetzungen gebunden. Ein zulässiger Kündigungsgrund allein reicht oft nicht aus; es macht also in jedem Fall Sinn, sich diesbezüglich rechtlich beraten zu lassen.

(Quellen: Vermieterschutzverein Deutschland, Haus & Grund)